有限会社インターニーズ     
       
不動産コンサルティングの One Stop Solution     

           

 

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当社の借地整理コンサルティング
当社では、平成4年8月以前から土地を「貸した・借りた」状態にあり旧借地法が適用される土地の賃貸借契約を、地主と借地権者がお互いにWin-Winの形で整理する為のコンサルティング・サービスをワンストップで提供しています。 

 借地権とは
 
借地権とは、簡単にいうと「土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てられる権利、すなわち土地を借りる側の権利」のことです。
そして、この「借地権」には色々な種類があります。 
 
 借地権の種類
「旧法借地権」と「新法借地権」
平成4年8月1日に新しい「借地借家法」が施行され、従来の「借地法が廃止された事により、平成4年8月1日以前に土地の貸し借りを開始した借地権と、それに以降に土地の貸し借りを開始した借地権では、適用される法律が違います。
この適用法律の違いにより、借地権は「旧法借地権」と「普通借地権」に大別されます。
整理が必要なのは、この旧法借地権です。
25年以上前(契約当初は先代、というケースも多い)からの賃借状態の借地を整理する事は、地主、借地権者の双方にとってプラスになります。

地上権(物権)と賃借権(債権)
一般的に「借地権」と表現される場合、殆どが賃借権である借地権の事を指しますが、借地権の中には譲渡や転貸時に地主の承諾がいらない「地上権」登記のある地上権である借地権もあります。
 
新法により生まれた定期借地権
法改正により、当初から定められた契約期間で借地関係が終了する定期借地権が生まれました。 定期借地権には下記の3種類があり、それぞれの特長に合わせて利用されています。

・一般定期借地権 
50年以上の期間設定、一般定期借地権付分譲住宅や定借マンションなど
・事業用定期借地権
10年以上50年未満、ロードサイド店舗などでの活用
・建物譲渡特約付き借地権
30年以上、事業会社との共同での土地有効活用計画などに利用

  借地借家法の借地権が発生しない土地の貸し借り
月極駐車場や資材置き場など建物の所有を目的としない土地の賃貸借や、建物を建てても地代負担がない契約(使用貸借)に基づく土地の貸し借りについては、借地借家法の借地権は発生しません。
 

  借地整理の必要性 
~ 旧借地状態では、地主・借地権者の双方が様々な問題を抱えています ~ 

地主の課題
 収益性が低い(地代収入は固定資産税の3倍から5倍程度) 
 相続税負担が重い 
【例】
都内住宅地、160.00㎡、
正面路線価:390,000円/㎡ 借地割合:D地区、
固定資産税:139,000円/年、地代:48,000円/月

◆地代倍率=(48,000円×12ヶ月)/139,000円=4.14倍
(地代収入の固定資産税に対する倍率、3~5倍が住宅地の指標と言われている)

相続税評価額=390,000円×160.00㎡×0.4=24,960,000円
相続税額=24,960,000円×55%=13,728,000円

◆地代利回り=(48,000円×12ヶ月-139,000円)/13,728,000円=3.18%
(相続税負担を投下資本と想定した場合の地代収入のリターン率) 

 借地権者の課題
 地代の負担 
 更新料、名義書換料、建て替え承諾料の負担
 担保価値(銀行融資が困難)

  地主と借地権者、双方の課題
 換価性が低い
 双方の代替わりによりお互いの信頼関係の持続が困難となる
 底地権評価+借地権評価<更地評価 となる

 


  借地整理の方法
~ 地主と借地権者の双方がWin-Winとなる整理方法 ~

 旧法借地権が設定されている土地の整理方法は大別して5パターンに分類されますが、地主さん及び借地権者さんの事情は千差万別であり、土地は二つとして同じものはありませんので、それぞれの物件毎に整理方法や整理に向けたアプローチは当然に違ってきます。
故に、当社では地主さん・借地権者それぞれとの十分なお話しをお伺いする事から始め、あらゆる整理方法を検討いたします。
【主な借地整理パターン】
 借地権と底地の一部を等価交換する
借地権者と地主が共同で開発する
 地主が底地を単独売却
 借地権者が借地権を単独売却
借地権者と地主が同時に第三者に売却 

 
借地権と底地の一部を等価交換して、それぞれが完全な所有権を所有するイメージ
 
  借地権割合60%の土地について、借地権者の借地権40%を地主に返還し、地主の底地所有権60%を借地権者に譲渡する交換取引を行う。
諸条件が適合すれば、「固定資産の交換特例」を適用され、譲渡所得税等の課税が発生しない
借地権者が建物を建て替えるタイミングなどに有効な整理方法です。 
 
 【例】100坪の土地の場合

・60坪(60%)と40坪(40%)に分筆する。
・借地権者は40坪の借地権を地主に返還(譲渡)
・地主は60坪の所有権を借地権者に譲渡
 
 ・元借地権者は60%の土地の完全所有権を取得。
その土地に建物を建てる、また、その土地に抵当権を設定することで住宅ローン等が組めるようになる。

・地主には40%の土地が更地(完全所有権)が返還される。
その更地を建売用地等に売却する、若しくは、貸家の建設や駐車場として活用が可能となる。