有限会社インターニーズ     
       
不動産コンサルティングの One Stop Solution     

           

 

コンサルティング業務
  不動産有効活用
  相続コンサルティング
 □ 法定相続人と相続順位 
 □ 法定相続分と遺留分 
  借地整理コンサルティング 
 □ 借地整理の必要性
 □ 借地整理の方法
  不動産契約サポート 
  家族信託サポート業務
 
その他業務・業務実績
  コーハウジング
  海外不動産 
  法人化サポート業務 
  その他の業務
   
当社の不動産有効活用コンサルティングの「3大特長」
 
 
Ⅰ.オーナー様の資産状況や希望を十分に把握する。
Ⅱ.特定の目的がない中立の立場で計画を立案する。
Ⅲ.有効活用後の経営サポートが最も大事。
 
 
  Ⅰ.オーナー様の資産状況や希望を十分に把握する。

 
まずはオーナー様の資産全体の現状分析から
遊休地を所有していると、「賃貸アパートや店舗を建てませんか」という熱心な営業マンが訪ねてくる事がしばしばあるのではないでしょうか。
確かにその土地の収益性を考えたら現状の利用形態(月極駐車場や宅地化農地など)よりも、収益物件を建設をすれば ”賃料” とういう収益が得られ、相続評価減(節税効果)にも繋がります。
しかし、その土地に建物を建てる事がそのオーナー様にとって最善の計画であるか否かを検討する必要があり、それを判断するの為には、オーナー様の資産全体を把握する事が不可欠です。
・相続発生時に分割や売却の必要はないですか(納税資金や相続分与の問題)。
・隣接する不動産への影響は大丈夫ですか(自宅隣接地や農地の間口など)。
・他の事業(既存の収益物件や家業)とのバランス(借入金や将来の事業承継)。

 有効活用を検討する前に行う現状分析作業
 所有不動産の整理確認
 ・物件別の租税公課の確認
 ・物件毎の収支状況の分析
 ・各種契約状況の確認(賃貸借契約、融資状況等)
 ・各物の課題分析(権利関係、境界確認等)
将来の懸案事項の確認と対策
 ・相続関係(遺産分割、納税資金等)
 ・事業承継
 ・生活資金、介護費用等の資金計画

 
  オーナー様のお考えやご希望は千差万別
土地の有効活用の検討を始める際、多くのコンサルタントや営業マンの方は「土地の特性を十分に検討しその土地の可能性を最大限に発揮出来る計画を」ということで計画がスタートします。
確かに、関係法令やマーケット的にその土地は住宅用途か商業用途か、さらに詳しくターゲットはファミリー層か単身者か、外食産業か物販店か、等々の分析は必要です。
しかし、その前にオーナー様のお考えやご希望を十分に理解し、その上で計画を進める事がなにより大事と考えます。



 県道沿いの農地の有効活用の事例です。
 私鉄駅まで徒歩8分、用途地域(建築基準法)も「第一種住居地域」なので、商業施設も建設可能な土地です。建設会社の営業マンは一階が店舗で2階から4階が賃貸マンションの計画を提案し、計画の安定性(賃貸マンション部分は一括借り上げ、店舗は15年の長期契約)と収益性(投資利回りが12%)をアピールします。
 しかし、オーナー様の希望は「借金はしたくない」という強い思いがありました。
そこで、全額建設協力金による店舗の建設計画を提案し実行しました。 建設協力金とはいえ「負債」には変わらずリスクを発生しますが、賃料(収入)が滞る或いは減額する等のリスクに対して協力金の返還(支出)も連動する契約にする事で大幅にリスクを軽減しオーナー様のご納得を得ました。 
 土地の有効性から見ると、とんでもなく有効性の低い活用(容積率は法定制限の1/3以下)となりますが、「借金をしない」という条件だけでなく、オーナー様の下記の資産状況やご希望を考慮すれば、こちらのオーナー様にとって最善の計画と思います。
 ・近々の相続対策を考慮しなくてもよい。
  → 納税資金、分与資金の必要が無い。
  → 多額の投資による資産の圧縮効果(評価減)の必要が無い。
 ・農業収入に代わる生活資金が必要。
  → 高額な収入より、安定性が重要。
  → 定期借地権による土地賃貸借では希望の収益が確保出来ない
 
 

  Ⅱ.特定の目的がない中立の立場で計画を立案する。

 建設会社のコンサルティング部門や店舗の開発担当の方が不動産有効活用を提案する場合、当然ですが建設工事の請負や自社の店舗出店を前提とした提案になります。
 当社はどこにも属さない公平中立な立場でコンサルティングを行う事により、豊富な情報の収集を可能にし、又、オーナー様の希望を第一に優先した計画の立案や検証を行うコンサルティングを提供します。

  テナントリーシングでは数社からの情報提供を受ける事が可能
ハウスメーカーや不動産会社、金融機関、そして出店候補企業など、多種多様の情報を収集します。
 建設会社の選定で合い見積もりを取る事も可能。
建設会社やハウスメーカー主導の計画では建設コストの検討が難しくなりますが、当社のコンサルティングではフリーの立場で検討する事が可能となります。
 テナントとの条件交渉等でオーナー側に立ったコンサルティングを提供。
いわゆるテナント誘致の仲介業ではないので、常にオーナーをサポートする立場でのコンサルティングの提供が可能となります。
 様々な要素を取り入れた計画立案が可能。
例えば、店舗の開発計画において店舗の利用計画に加えてオーナー側の都合(相続評価を下げたい、将来の分割を考慮する、等々)を含めた計画を立案する事が可能になります。

 オーナー本位で検討した結果、「有効活用をしない」という選択も。
 その土地だけを「不動産有効活用」という目的で見た場合、いろいろな計画が考えられる土地であっても、オーナー様の資産状況や将来の懸案事項を十分に考慮した結果、その土地の開発を見送り将来の問題対処に向けた準備だけを行うというケースもあります。 


  Ⅲ.有効活用後の経営サポートが最も大事

 オーナー様にとって建物を建てた後が大事。不動産経営は20年から30年以上続きます。
その間には、賃料交渉や建物の改修、借入金の条件変更など様々な経営判断が必要になります。
また 想定外の事が起きるかも知れません。
 当社ではオーナー様のコンサルタントとして長年にわたり不動産経営をサポートする為のコンサルティングを提供しています。

当社の不動産経営サポート 
・税務申告の資料等の準備のサポート
・テナントとの賃料等、条件交渉のサポート
・建物リフォーム、修繕に関するサポート
・テナント退去時の原状回復交渉等のサポート
・金融機関との融資条件等の交渉サポート
・その他、不動産経営に関する様々な業務のサポート

  
 築22年の賃貸アパートの経営分析と将来の経営計画
ハウスメーカーの営業などは有効活用を提案する時は、「30年間の収支計画」など様々な提案書を用意しますが、本当に大事なのは計画実行後の経営計画です。
このコンサルティング資料は建築後22年が経過したアパートの経営分析と今後の経営計画資料です。
保証賃料の推移 22年間の固定資産税推移 
   
 22年間の収支実績 今後の経営シミュレーション